A négyzetméterár: mit árul el, és mit hallgat el?

Miért szeretjük?

A négyzetméterár egyetlen számmá sűríti az árat és a méretet, így két különböző lakás is összevethető vele. Egy 55 m²-es 60 milliós és egy 78 m²-es 82 milliós lakás közül ránézésre nem tudod, melyik a drágább — fajlagosan viszont azonnal látod (1,09 vs. 1,05 M Ft/m²).

Ezért használjuk mi is: a hirdetéseknél kiírjuk a fajlagos árat, és a Becslés a környék adataihoz méri.

Amit viszont elhallgat

1. A méret nem lineáris. A kis lakások fajlagos ára szinte mindig magasabb: a konyha és a fürdő ugyanúgy kell 40 és 80 m²-en is. Egy garzon 1,3 M Ft/m²-es ára nem feltétlenül drágább egy 90 m²-es 1,1 M Ft/m²-nél.

2. Az állapotot. Egy felújítandó és egy kulcsrakész lakás azonos fajlagos áron nagyon nem ugyanaz az üzlet — a különbséget a felújítás fogja megfizettetni veled.

3. Az emeletet és a tájolást. Földszinti, utcára néző, lift nélküli negyedik: ugyanabban a házban is más piac.

4. Az erkélyt, a tárolót, a parkolót. Ezek jellemzően nem, vagy csak részben számítanak bele az alapterületbe, az árba viszont igen.

5. A hasznos vs. bruttó alapterületet. Nem mindegy, mit vettek alapul — kérdezz rá, ha nagy az eltérés a hasonló lakásokhoz képest.

Hogyan használd okosan?

• Mindig szűk körben hasonlíts: ugyanaz a kerület vagy városrész, hasonló méret, hasonló állapot.
• Nézd a szórást, ne az átlagot. Ha egy környéken 0,9 és 1,6 M Ft/m² között szórnak az árak, az átlag önmagában semmit nem mond.
• A kínálati ár nem eladási ár. A hirdetett árakból számolt fajlagos érték a *kérés*, nem az, amennyiért gazdát cserélt.
• Használd kiindulásnak, ne ítéletnek. A fajlagos ár arra jó, hogy kiszűrd a nyilvánvalóan félreárazottakat — a döntést utána a lakás hozza meg.

Egy praktikus teszt

Ha egy hirdetés fajlagos ára feltűnően a környék alatt van, keresd meg, miért. Szinte mindig van rá magyarázat: földszint, belső udvar, felújítandó gépészet, magas közös költség, osztatlan közös tulajdon. Ha megtalálod és elfogadható neked — az a jó vétel.